결혼 후 첫 내 집 마련, 어디서부터 시작해야 할지 막막하신가요?
신혼부부전용 구입자금(디딤돌)은 혼인 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정인 무주택 신혼가구에게 장기·저리로 자금을 지원하는 정책 주택담보대출입니다.
부부합산 연소득 8,500만원 이하, 부부 합산 순자산 4.88억원 이하(2025 기준), 전용 85㎡·가격 6억원 이하 주택 등 핵심 요건을 충족하면 최대 3.2억원까지 이용할 수 있습니다.
본 글에서 대상 요건, 한도·LTV/DTI, 금리·우대금리, 신청·심사·실행, 사용방법, 사후의무, 중도상환, 자주 묻는 질문까지 한 번에 정리해 드립니다.
1) 신혼부부전용 구입자금(디딤돌) 요약
- 대상: 민법상 성년인 세대주인 신혼부부(혼인 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정), 세대원 전원 무주택입니다. 분양권·조합원입주권도 주택 보유로 간주합니다.
- 소득/자산: 부부합산 연소득 8,500만원 이하, **부부 합산 순자산 4.88억원 이하(2025)**입니다.
- 대상주택: 전용 85㎡ 이하(읍·면 지역 100㎡), 담보평가액 6억원 이하 주택입니다.
- 한도·규제: 최대 3.2억원, DTI 60%, LTV 80%(수도권·규제지역 70%) 한도 내에서 산정합니다.
- 금리: 소득·만기에 따라 고정·변동 선택 가능하며, 신혼·자녀·청약저축·전자계약 등 우대금리가 적용될 수 있습니다.
- 신청시기: 소유권 이전등기 전 신청이 원칙이며, 이미 등기했다면 등기 접수일로부터 3개월 이내 신청 가능합니다.
- 신청경로: 기금e든든 비대면 접수 후 수탁은행 방문 또는 수탁은행 대면 신청입니다.
2) 대출 대상(자격 요건 상세)
아래 요건을 모두 충족해야 합니다.
2-1. 기본 요건
- 계약 요건: 상속·증여·재산분할이 아닌 주택매매계약을 체결한 자(주택 취득 목적).
- 세대주 요건: 접수일 현재 민법상 성년인 세대주입니다.
- 세대주의 정의: 세대별 주민등록상 배우자, 직계존·비속으로 이루어진 세대의 세대주입니다(형제·자매는 세대원에 미포함).
- 다음의 경우 세대주로 간주합니다.
- 세대주의 배우자
- 주민등록표상 세대원으로 등록되어 있고, 접수일 현재 3개월 이내 결혼 예정으로 세대주 예정인 자
- 무주택 요건: 세대주 포함 세대원 전원 무주택입니다. 분양권·조합원입주권도 주택 보유로 간주합니다.
- 중복대출 금지:
- 기금대출 중복 불가: 성년 세대원 전원이 다른 주택도시기금 대출 이용 중이면 불가(전세자금대출 보유 시 실행일 당일 상환 조건부로 가능).
- 주담대 중복 불가: 차주·배우자가 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출 이용 중이면 불가.
- 보증 중복 제한: 동일 물건지 전세·월세자금보증 이용 중이면 실행일까지 해지 필요.
- 소득 요건: 부부합산 연소득 8,500만원 이하입니다.
- 근로소득: 건강보험 자격득실확인서로 현재 직장 기준 산정.
- 사업소득: 사업자등록증(또는 등록증명원) 기준 현재 영업 기준 산정.
- 자산 요건: **부부 합산 순자산 4.88억원 이하(2025)**입니다.
- 기준: 통계청 가계금융복지조사 소득 4분위 전체가구 평균값(십만원 단위 반올림).
- 기준: 통계청 가계금융복지조사 소득 4분위 전체가구 평균값(십만원 단위 반올림).
- 신용 요건: 개인신용평가가 일정 점수 이상이며, 다음 정보가 남아있으면 불가합니다.
- 연체·대위변제·부도·관련인 정보 / 금융질서문란·공공기록·특수기록 / 신용회복지원등록 정보 등
- 수탁은행 내규상 제한이 있는 경우도 불가합니다.
- 신혼가구 요건: 혼인관계증명서상 혼인 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정으로 세대구성 예정인 가구입니다.
- 생애최초 요건(해당 시): 세대원 전원이 최초 주택 구입이어야 하며, **기금 구입·중도금 대출 이용 이력(상환 포함)**이 없어야 합니다.
3) 신청 시기·방법(사용방법 핵심 포함)
- 신청 시기: 원칙적으로 소유권 이전등기 전 신청합니다. 이미 등기했다면 등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청 가능합니다.
- 신청 방법
- 비대면: 기금e든든에서 신청 → 안내 받은 수탁은행 영업점 방문으로 접수 완료
- 대면: 수탁은행 영업점에서 대출 신청 시 보증 동시 신청
단계별 사용방법(실행까지의 실제 흐름)
- 사전 점검: 세대주·무주택·소득(≤8,500만원)·자산(≤4.88억원)·신용·신혼/생애최초 여부를 자체 체크합니다.
- 매매계약 체결: 계약금 납부 영수증 포함 증빙을 정리합니다(상속·증여·재산분할 취득은 불가).
- 온라인 접수: 기금e든든에서 신청 정보를 입력하고, 본인·배우자 서류를 업로드합니다.
- 수탁은행 방문: 담당자 안내에 따라 서류 원본 확인, 소득·자산 심사, 담보평가가 진행됩니다.
- 담보평가·한도 산정: 가격정보 → 공시가격 → 분양가액 → 감정가액 순으로 평가하며, LTV/DTI 기준 내 최종 한도가 확정됩니다.
- 약정·근저당 설정: 실행 전 대상주택에 제1순위 근저당권을 설정합니다.
- 대출 실행: 잔금일에 맞춰 실행되며, 이후 전입 및 실거주 의무를 이행합니다.
- 상환 관리: 납입일에 맞춰 원리금 상환을 진행하고, 필요 시 연 1회 납입일 변경, 부분상환 전략 등을 활용합니다.
4) 대상주택·한도·LTV·DTI
- 대상주택: 전용 85㎡ 이하(수도권 제외 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡), 담보평가액 6억원 이하입니다.
- 대출 한도(다음 중 작은 금액)
- 최대 3.2억원 이내(규제: DTI 60%, LTV 80%, 수도권·규제지역은 LTV 70%)
- 단, 2025.6.27. 이전 계약 체결 건은 4억원 이내 적용
- 2016.12.31.까지 접수분 중 DTI 60% 초과 80% 이내는 LTV 60% 적용
- 매매(분양)가격 이내, 다만 (본건 디딤돌+국민주택건설자금+중도금대출+기금대출) 합계는 매매가 초과 불가
- 산식: 대출금액 = [(담보주택 평가액 × LTV) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금]
- 최대 3.2억원 이내(규제: DTI 60%, LTV 80%, 수도권·규제지역은 LTV 70%)
5) 대출금리(방식·구간) 및 지역·방식별 가감
- 금리 방식: 고정금리, 10년 고정 후 변동, 5년 단위 변동, 변동(고시) 중 선택합니다.
- 부부합산 연소득 × 대출기간 기본 금리표(연 이율):
- ~2천만원: 10년 2.55% / 15년 2.65% / 20년 2.75% / 30년 2.80%
- 2천만 초과~4천만원 이하: 2.90% / 3.00% / 3.10% / 3.15%
- 4천만 초과~7천만원 이하: 3.25% / 3.35% / 3.45% / 3.50%
- 7천만 초과~8.5천만원 이하: 3.60% / 3.70% / 3.80% / 3.85%
- 지역 인하: 대상주택이 지방 소재인 경우 0.2%p 인하됩니다.
- 방식별 가산: 5년 변동 선택 시 0.1%p, 10년 고정 후 변동 0.2%p, 순수 고정0.3%p 가산
- 10년 고정 후 변동을 선택하고 대출기간을 10년으로 신청한 경우 0.3%p 가산
금리 우대(중복 적용 규칙 유의)
- 자녀 우대: 다자녀 0.7%p, 2자녀 0.5%p, 1자녀 0.3%p
- 2025.3.24. 신규접수분부터는 자녀 1명당 5년간 적용, 최대 15년
- 2025.3.24. 신규접수분부터는 자녀 1명당 5년간 적용, 최대 15년
- 청약(종합)저축 우대(본인·배우자, 최대 5년)
- 5년·60회차 이상 0.3%p, 10년·120회차 이상 0.4%p, 15년·180회차 이상 0.5%p
- 지역별 최소 예치금 충족 경과 5/10/15년 0.3/0.4/0.5%p
- 접수일로부터 6개월 이내 일괄 납부분은 회차 인정 제외, 선납은 포함
- 부동산 전자계약 체결: 0.1%p(대출실행일로부터 최대 5년, 2025.12.31. 신규접수분까지)
- 신청금액 절감 우대: 심사 산정금액의 30% 이하만 신청 시 0.1%p(최대 5년)
- 중도상환 우대: 실행 후 1년 경과 뒤 원금 40% 이상 중도상환 시 0.2%p(해당 요건 충족분)
- 지방 준공 후 미분양 주택: 0.2%p(최대 5년)
- 우대 상한/하한: 우대 적용 후 최종금리가 연 1.2% 미만이면 1.2% 적용, 우대 상한 0.5%p(다자녀 0.7%p)
- 자산심사 부적격자는 가산금리 부과될 수 있습니다.
6) 이용기간·상환방법·중도상환수수료
- 이용기간: 10년 / 15년 / 20년 / 30년
- 상환방법: 비거치 또는 1년 거치 후 원리금균등·원금균등·체증식 중 선택
- 중도상환수수료:
- 원칙: 3년 이내 중도상환 원금에 대해 최대 1.2%(경과일수 비례)
- 산식: 중도상환수수료 = 중도상환원금 × 1.2% × [(3년-경과일)/3년]
- 특례: 2024.8.12. ~ 2025.12.31. 사이 중도상환된 원금은 수수료 면제
- 대출계약 철회 시 중도상환수수료 면제
7) 담보·평가·비용
- 담보취득: 실행일 이전 제1순위 근저당권 설정
- 담보평가: 접수일(또는 승인일) 현재 가격정보 → 공시가격 → 분양가액 → 감정가액 순 평가
- 고객부담비용
- 인지세: 고객/은행 각 50%
- 근저당권 설정비: 은행 부담(단, 국민주택채권 매입 비용은 고객 부담)
- 감정비용:
- 고객이 직접 감정 의뢰 시 고객 부담(협약 법인 한정)
- 가격정보·공시가격 부재로 감정 시 기금 부담
8) 계약철회·납입일 변경 등 소비자 보호
- 대출계약 철회: 아래 기일 중 늦은 날부터 14일 이내 철회 가능
- 대출계약서류 제공일 2) 계약체결일 3) 대출실행일 4) 사후자산심사 부적격 확정통지일
- 철회 효력은 원금·이자·부대비용 전액 반환 시 발생하며, 이후 철회 취소 불가
- 납입일 변경: 연 1회 약정 납입일 변경 가능
9) 사용방법(실행 후)·사후의무·유의사항
- 실거주의무제도
- 대상: 디딤돌 대출 차주, 만 30세 미만 단독(미혼)세대주의 부양조건 세대원 포함
- 내용: 실행 후 1개월 내 전입, 2년 이상 실거주 유지
- 유예: 기존 임차인 퇴거 지연·집수리 등 1개월 내 전입이 어려우면 사유서로 최대 2개월 연장 가능
- 질병 치료·타 시도 근무지 이전 등 불가피 사유가 접수일(분양계약자는 분양계약일) 이후 발생 시 최대 3년 유예
- 유예 종료 후 3개월 내 미전입 시 기한이익 상실 및 대출금 상환 사유 발생
- 1주택 유지 의무(2024.6.19. 신규접수분부터)
- 대상: 세대주(차주) 및 세대원 전원, 분리된 배우자 및 그 세대의 직계비속, 미성년 형제·자매(세대주 인정), 공동명의 담보제공자
- 내용: 대출기간 중 1주택 유지 의무
- 대출실행 후 본건 외 추가 주택 취득 시 6개월 내 처분(미처분 시 대출금 회수)
- 예외: 상속 지분·단독 상속, 혼인 합가로 인한 추가 취득, 전세사기피해주택 낙찰, 분양권 취득 등은 각 기한 내 처분 시 예외 인정
- 기금 약정 위반 이력: 과거 기한이익 상실 이력이 있으면 이용 제한(해당일로부터 3년 경과 시 가능)
- 중복대출 점검: 세대주·세대원 전원, 결혼예정·분리된 배우자, 배우자 직계존속 동거세대까지 중복 여부 점검되며 위반 시 상환 의무
10) 필수 준비서류 체크리스트
- 신분·혼인: 주민등록등본, 혼인관계증명서(예정자는 예식계약서·청첩장 등)
- 무주택: 세대원 전원 주택보유 사실 확인(전산조회/필요 시 개별 서류)
- 소득: 원천징수영수증·소득금액증명, 건강보험 자격득실·납부확인(근로/사업 구분), 사업자등록증(사업소득자)
- 자산·부채: 예·적금·증권 잔액, 부채증명, 자동차·재산세 내역 등
- 주택: 매매계약서, 계약금 납부 영수증, 등기부등본, 건축물대장(필요 시)
- 우대금리: 청약저축 납입내역, 부동산 전자계약 확인서, 자녀 수 증빙, 지방 여부 등
11) 승인 확률 높이는 실전 팁 9가지
- 자격 요건 먼저 잠금: 세대주·무주택·신혼/생애최초 요건을 먼저 확정해 불필요한 보완을 줄입니다.
- 소득 산정 깔끔하게: 이직·휴직·프리랜서 전환 이력이 있으면 메모를 첨부해 심사 담당자 이해를 돕습니다.
- 순자산 4.88억원 라인 관리: 차량·예적금·증권·부채를 순자산 기준으로 정리하십시오.
- 전자계약 활용: 우대금리를 작게라도 확보하면 전체 이자 총액이 의미 있게 줄어듭니다.
- 청약저축 회차·기간 점검: 60/120/180회차 또는 5/10/15년 구간별 우대 폭이 달라집니다.
- 신청금액 절감 전략: 심사 산정금액의 30% 이하만 신청해 0.1%p 우대를 노립니다.
- 부분상환 로드맵: 실행 1년 후 원금 40% 이상 상환 우대 0.2%p, 2025년 말까지 중도수수료 면제도 활용합니다.
- 담보평가 리스크 관리: 선순위채권·임차보증금·최우선변제액을 미리 확인해 실한도를 현실적으로 계산합니다.
- 납입일·현금흐름 정렬: 급여일 직후로 납입일을 변경(연 1회)하면 연체 리스크가 줄어듭니다.
12) FAQ(자주 묻는 질문)
Q1. 연소득 8,700만원인데 신혼입니다. 이용 가능할까요?
A. 기준은 부부합산 8,500만원 이하입니다. 초과 시 본 상품은 곤란하며, 다른 상품을 검토하셔야 합니다.
Q2. 집값이 6억원을 조금 넘습니다. 방법이 없나요?
A. 대상주택 평가액 6억원 이하가 원칙입니다. 초과 시 본 상품 취급이 어렵습니다.
Q3. LTV 80%를 모두 받을 수 있나요?
A. 일반 최대 80%, 수도권·규제지역 70% 한도입니다. 또한 실제 실행액은 **[(평가액×LTV)–선순위–보증금]**으로 다시 제한됩니다.
Q4. 금리 방식은 무엇이 유리한가요?
A. 고정금리(안정성) vs 변동/혼합(초기 부담 완화) 중 자금계획에 맞춰 선택합니다. 지방 소재 주택은 0.2%p 인하를 고려해 총이자를 비교하십시오.
Q5. 중도상환수수료가 걱정됩니다.
A. 원칙은 3년 1.2% 한도이며, 2025년 12월 31일까지 상환분은 면제 특례가 적용됩니다.
Q6. 실거주 의무를 지키지 않으면 어떻게 되나요?
A. 정당한 사유 없이 1개월 내 전입·2년 실거주를 이행하지 않으면 기한이익 상실 및 대출금 상환 사유가 됩니다.
Q7. 대출 실행 후 추가로 주택을 취득하면요?
A. 1주택 유지 의무가 있으며, 추가 취득 시 6개월 내 처분하지 않으면 회수 사유가 됩니다(일부 예외 인정).
13) 결론
신혼부부전용 구입자금은 요건만 맞으면 가장 낮은 구간의 정책금리와 폭넓은 우대금리를 동시에 노릴 수 있는 실수요자 맞춤형 주담대입니다.
세대주·무주택·소득·자산·신혼/생애최초 요건을 정확히 맞추고, 전자계약·청약저축·자녀 우대를 적극적으로 조합하면 초기 이자 부담을 크게 낮출 수 있습니다.
실행 후에는 실거주·1주택 유지 의무를 놓치지 말고, 중도상환 특례기간을 활용해 총이자를 줄이시기 바랍니다.